Германия: это уже пузырь или ещё нет?
Очевидный факт: жилых домов в Германии строят много. Правда, некоторые эксперты считают, что квартир недостаточно, особенно социальных, то бишь небольших и недорогих. Ведь сотни тысяч беженцев не могут вечно оставаться в местах временного проживания.
Теоретически изобилие квартир должно было бы приводить к снижению арендной платы. Однако ничего подобного не происходит, и у аналитиков это начинает вызывать беспокойство. К числу серьёзно встревоженных относится Банк международных расчётов (БМР) – признанный центр экономических и денежно-кредитных исследований. Для сведения: в своё время он загодя предсказал спекулятивный кризис на американском рынке недвижимости, за что собрал богатый урожай язвительных комментариев. Теперь-то мы знаем, кто оказался прав.
Но вернёмся к ситуации на германском жилищном рынке. Так вот, беспокойство БМР вызывает даже не сам рост цен на жильё, а скорость, с которой это происходит. Критерий таков: если рост превосходит долгосрочный тренд больше чем на десять процентов, то уже есть основания для опасений. А в Германии впервые этот показатель достиг 10,6%. И это, по мнению БМР, явный признак того, что надувается спекулятивный пузырь.
Вам кажется, что все это чисто теоретические построения? Но немцы, ощущающие последствия на собственной шкуре, полагают иначе. И это ощущение серьёзно крепнет, как только они принимают решение купить себе жилье. Ведь его цена растёт не только в абсолютном выражении, но и в процентах от дохода семьи.
Так, житель Мюнхена в прошлом году должен был выложить за квартиру площадью в сто квадратных метров 15 годовых нетто-доходов. Особенно болезненно это выглядит на фоне того, что всего пять лет назад это обошлось бы ему в девять годовых доходов – как говорится, почувствуйте разницу! В большинстве крупных городов Германии за пять лет цены выросли на пугающую величину в 20, 30 и даже 50%.
Раскошеливаться приходится не только рядовым покупателям: подорожание затронуло и профессиональных инвесторов. По данным компании «Савиллис», занимающейся оказанием услуг на рынке недвижимости, средняя цена условной квартиры («Wohneinheit», применяемая в Германии условная единица, используемая для характеристики объёма жилищного строительства. – Прим. ред.) с 2014 по 2015 годы выросла с 54 до 70 тысяч евро, то есть на 30%.
Вы думаете, что продажи упали? Как бы не так! Все расхватывается как горячие пончики. С 2010 года суммы, которые инвестируются в Германии в приобретение жилья, выросли в сказочных масштабах – на 637%! И бум продолжает набирать обороты. За один только год стоимость квартир, приобретаемых в собственность, взлетела на 9%.
Штефан Бильмайер, главный экономист «ДЦ банка», хладнокровно отмечает, что весьма ощутимое расширение масштабов жилищного строительства никак не может остановить рост цен и на этом основании делает вывод: рынок жилья в Германии «структурно раздут» и уже понемногу начинает перегреваться.
Справедливости ради отметим, что есть и другие точки зрения, и они тоже неплохо аргументированы. К примеру, ценовой бум на рынке жилья до сих пор не вызвал кредитного бума, сиречь, возрастания задолженности. Совсем наоборот. Период низкого процента рачительные немцы используют для того, чтобы побыстрее расплатиться с долгами. А покупку жилья все чаще осуществляют преимущественно за счёт личных сбережений, а не заёмных средств. Что, кстати говоря, не может не свидетельствовать о росте инфляционных ожиданий.
Так или иначе, в Германии весьма мала угроза того, что лопнувший пузырь на рынке недвижимости создаст серьёзные проблемы в банковском секторе, и это весьма выгодно отличает ситуацию в ФРГ от той, которая сложилась десять лет назад в США.
Но возможны и другие неприятные последствия, кроме затруднений в работе банков. Сейчас строительные компании процветают, активно расширяя бизнес и создавая рабочие места. Но стоит только лопнуть спекулятивному пузырю, как последующее падение цен мигом разорит все эти компании одну за другой. С соответствующими последствиями в виде резкого роста безработицы.
Но самое важное – это заметное похолодание социального климата, рост пессимистических настроений и неизбежное ухудшение общей экономической конъюнктуры в стране. Вот вам и пузырь…
И совсем недаром Эдгар Вальк, главный экономист частного банка «Метцлер», усматривает в нём серьёзную угрозу стабильности Германии. «Настало время действовать, – считает он и призывает политиков вмешаться. – Опыт других стран показывает, что рынок недвижимости нуждается в сильных аргументах, вроде вовлечения государственного регулятора».
В качестве примера он приводит Гонконг и Сингапур, где в своё время была введена норма, предусматривающая зависимость объёма ипотечного кредита от размера собственного капитала заёмщика. К этому стоит добавить налог на транзакции, составлявший 10, а то и 20%. В результате рост цен удалось затормозить.
Штефан Бильмайер разделяет эту точку зрения и полагает, что контролирующим финансовым органам ФРГ уже пора обратить самое пристальное внимание на ситуацию на жилищном рынке. Правительство загодя могло бы принять решение о введении уже в этом году кредитных ограничений для банков и застройщиков. Оформленные должным законодательным образом, эти меры позволили бы государству напрямую вмешиваться в отношения между теми и другими.
Центральный Банк ФРГ уже давно ратует за то, чтобы установить верхнюю границу для соотношения кредита и стоимости недвижимости, а также за то, чтобы поставить максимальный объем задолженности в зависимость от дохода. Речь идёт и о том, чтобы ввести максимальный срок выплаты ссуд, дабы положить конец нескончаемым перекредитованиям. Понятно, что все вышеназванные меры касаются в первую очередь отнюдь не частных лиц, а компаний, работающих на рынке жилья.
Конечно, искусственное торможение роста – это не самая большая радость для экономики. Но даже если «пузырчатый» диагноз окажется неправильным, то общий экономический рост от регуляторных мер понесёт меньший урон, чем в случае реализации худших опасений.
Сергей ПЛЯСУНОВ